某物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效管理與薪酬激勵(lì)咨詢案
咨詢類(lèi)型
民營(yíng)企業(yè)/績(jī)效管理/薪酬激勵(lì)
企業(yè)概況
某物業(yè)管理有限公司成立于2005年，注冊(cè)資本金人民幣500萬(wàn)元，國(guó)家壹級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。截止咨詢前，管理面積150萬(wàn)平米以上，其中包括中高端住宅、辦公樓宇、商業(yè)酒店、園林綠化等十幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)模式有咨詢顧問(wèn)、全委托服務(wù)、單項(xiàng)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)代理等，多年物業(yè)管理積累了豐富的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，取得了較高的業(yè)主滿意度，在業(yè)內(nèi)樹(shù)立了良好的社會(huì)形象。
客戶問(wèn)題
該公司原為某房地產(chǎn)公司附屬的物業(yè)管理公司，由于缺乏成本意識(shí)和績(jī)效管理理念，在管的十幾個(gè)項(xiàng)目大多出現(xiàn)虧損，公司整體在咨詢前兩年累計(jì)虧損400多萬(wàn)元，急需加強(qiáng)成本管控，確立每個(gè)項(xiàng)目的盈利或控虧目標(biāo)，并設(shè)計(jì)相應(yīng)的薪酬激勵(lì)機(jī)制，完成扭虧為盈。
問(wèn)題分析
該項(xiàng)目一是要加強(qiáng)成本監(jiān)管?chē)?yán)控成本費(fèi)用，為公司總部及各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)定績(jī)效目標(biāo)——盈利或扭虧目標(biāo)；二是需將目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況與各項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的收入分配掛鉤，實(shí)現(xiàn)責(zé)權(quán)利的匹配。難點(diǎn)一是盈利或控虧目標(biāo)的分析、測(cè)算與溝通確定，二是在不同實(shí)現(xiàn)程度下的薪酬水平的溝通與確定。
咨詢處理
步驟一：組織與人力資源管理診斷。
組織架構(gòu)方面。1、大區(qū)制的集中維修、綠化造成了效率下降和責(zé)任心缺失，嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)水平；2、總部職能部門(mén)劃分過(guò)細(xì)，品質(zhì)管理、設(shè)備管理、公秩管理存在職能交叉，且與項(xiàng)目直線指揮之間存在一定的矛盾；3、總部多數(shù)職能部門(mén)定位于監(jiān)督與管理，缺乏服務(wù)與指導(dǎo).
人力資源管理方面。1、對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理激勵(lì)與約束機(jī)制缺失，項(xiàng)目大小和遺留問(wèn)題不一，但項(xiàng)目經(jīng)理收入差距不大；2、考核工資比例太低，且已固定化，失去了考核工資存在的意義；3、年底雙薪是現(xiàn)代大鍋飯；4、存在“兩個(gè)差距”，即項(xiàng)目經(jīng)理之間的差距偏小、項(xiàng)目經(jīng)理與總部部門(mén)經(jīng)理的差距偏大；5、項(xiàng)目管理員、收費(fèi)員薪酬與項(xiàng)目盈利、收費(fèi)狀況無(wú)關(guān)；6、由于最低工資的提升，使得保安、保潔等基層人員通過(guò)考核扣減薪水的空間喪失，現(xiàn)有考核形同虛設(shè)等；
步驟二：績(jī)效目標(biāo)設(shè)定。
在我方團(tuán)隊(duì)參與下，逐一核定各物業(yè)項(xiàng)目過(guò)去兩年收支情況，理清主要支出項(xiàng)目，分析可壓縮空間，制定各費(fèi)用項(xiàng)目的來(lái)年預(yù)算及總體支出預(yù)算，形成績(jī)效目標(biāo)，與各項(xiàng)目經(jīng)理逐一溝通確認(rèn)，簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)；
步驟三：績(jī)效考核與薪酬分配機(jī)制設(shè)計(jì)。
其主要思路是將項(xiàng)目管理人員分類(lèi)，公司重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行考核，考核結(jié)果視同對(duì)所有項(xiàng)目管理人員的考核，按照相同的系數(shù)發(fā)放項(xiàng)目管理人員的績(jī)效工資或年終獎(jiǎng)金；項(xiàng)目經(jīng)理的KPI指標(biāo)選取項(xiàng)目利潤(rùn)/虧損額、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、重大責(zé)任事故三個(gè)，其中項(xiàng)目利潤(rùn)/虧損額的考核結(jié)果直接影響績(jī)效工資發(fā)放系數(shù)，年度考核時(shí)增加周邊績(jī)效考核，考核結(jié)果與年終獎(jiǎng)掛鉤，并作為晉升、培訓(xùn)和調(diào)崗的依據(jù)。
咨詢效果
效果一：明顯降低了各項(xiàng)成本費(fèi)用，咨詢次年即實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，全年微利十幾萬(wàn)元，隨后幾年因?yàn)樾袠I(yè)特點(diǎn)利潤(rùn)率較低，盈利穩(wěn)定在每年一百多萬(wàn)元；
效果二：該項(xiàng)目形成的成本管控方法與績(jī)效考核機(jī)制，成為企業(yè)隨后多年的管理方法，企業(yè)曾多次接待其他客戶前去考察；
效果三：客戶評(píng)價(jià)是“卓盟咨詢咨詢師的專(zhuān)業(yè)能力得到了充分的展現(xiàn)，其結(jié)合企業(yè)實(shí)際制定的績(jī)效管理與薪酬制度具有非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的生命力”。
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